这几年好多房地产公司都出问题了，于是有专家讲，中国房地产的黄金时期再也回不来啦。

不过呢，官方各种各样的救市政策接连出台，一开始是限制房价往下跌，后来又降低首套房的利率、贷款利率啥的，全都是为了让房地产市场能发展起来。

近半年来，更是使出了取消限购这种大招，还一度让房地产市场有了些起色。

二手房的流通性局部得到了释放，不过很快房地产就又回到老样子了。

官方的各类新政策，好像就只是充当了肾上腺素那样的角色。

在这种情形下，国内知名的经济学家，曾经担任过国际经济交流中心副理事长的黄奇帆给出了预测。

那他讲的预测到底是啥？到底准不准呢？

【一、官方会出手降杠杆】

黄奇帆确实挺有本事，在恒大还没爆雷的时候，他就曾预测过，当下中国房地产规模增长的速度快得让人难以想象。

并且大多数房地产公司负债的比例特别高，能超过 80%，比发达国家的还高。

他觉得这不合经济规律，估计没多久，官方就会着手降低经济杠杆。

就当下而言，黄奇帆的说法没错。

我国的房地产公司会爆雷，主要是俩原因，头一个正如黄奇帆所预测的，是杠杆率过高。

所谓杠杆率高，指的是企业出现了资不抵债的情况。

咱就拿恒大来说，恒大是国内顶尖的民营房地产企业，有着超多的资产，在最红火的时候，恒大的资产规模能有万亿呢。

恒大在全国各地同时搞着几十上百个楼盘的开发，甚至恒大集团有那个钱自己去建一座大型的总部。

恒大的老板许家印，居然还能专门弄出一个恒大歌舞团给自己服务。

不过懂经济的人都能瞧出来，那时候恒大的运营模式相当危险。

在高峰期，恒大集团的总负债高达让人吃惊的 2.39 万亿人民币，就算把合约负债去掉，依然有 1.78 万亿人民币。

最后，恒大在全国开发的各类楼盘爆雷，还烂尾了，就连许家印本人都被控制住，要承担刑事责任。

而恒大之所以会有这么严重的高杠杆，跟我国房地产公司所采用的商业扩张模式是直接相关的。

像恒大、碧桂园、万科这些国内顶尖的房地产公司，它们用的商业模式都差不多。

具体的做法是先找银行弄钱，只要能从银行搞到钱，立马在全国到处找土地。

然后把土地买下来之后宣称要开发楼盘，接着借助楼盘预售的制度，房子还没卖出去呢，就先把房款收回来了。

在那个时候，银行监管力度不大，存到监管账户里的建房资金，房地产公司能轻易抽走。

房地产公司把这些钱拿去买土地，接着拿土地找银行抵押贷款，这样就形成了一套经济循环。

说白了，有些房地产公司有时候根本没钱，手里头除了好多土地，就是一批正在盖的楼盘。

这种运营模式风险特别大，一旦资金链断了，公司就会爆雷，不过好的地方是能让公司快速扩张。

通常来讲，靠谱妥当的商业做法是把一个楼盘开发完了，再去开发新的楼盘。

不过依靠恒大、碧桂园这种扩张的模式，他们上一个楼盘或许还没开始建呢，下一个楼盘的计划书就已经有了。

甚至他们能够同时在全国范围内动工建设几十个楼盘。

恒大、碧桂园这类企业就凭这种办法，短短十几年，资产全都达到了万亿规模往上，比好多城市的经济总量都高。

不过因为房地产市场变得不行了，房子卖不掉啦，这些个房地产公司就接二连三地出问题了。

一旦资金链断了，那连锁反应就会出现。

因为公司可能还不上钱，银行一瞅见这些公司负债很高，就不再接着给贷款了。

最终让这些公司的资金问题愈发严重，大量公司暴雷还会致使房地产市场硬着陆，这体现了高杠杆的危险所在。

可黄奇帆在恒大集团风光无限的时候就瞧出了这样的风险，还给出了警示，足以表明他在经济方面确实很厉害。

当下，美工兼职官方的各类政策确实是在降低杠杆。

【二、官方正在降杠杆】

在这次开的三中全会里，提到了房地产的事儿。

三中全会结束后，马上开会，还传达了这次的重点事项。

其中提到要稳妥有序把控房地产、地方债务以及中小金融机构等重点领域的风险，靠改革来营造更好的金融环境。

说白了，不会再让房地产公司像过去那样，靠着高杠杆的方式搞短平快的商业扩张。

但控制杠杆有两面性，好的方面是往后基本不会再有烂尾楼的情况了。

各个房地产公司得先把手里的楼盘都建完，然后才能从银行拿到贷款。

然后建设新的楼盘，这是处理烂尾楼问题的最佳办法。

同时，各个房地产公司得先着重解决当下手里的烂尾楼问题。

这在化解危机方面，也是能起到积极作用的。

不过不好的地方在于，以后房地产经济肯定没法像过去那么快地发展啦，原因是房地产公司得规规矩矩地搞房产开发。

不过总体来讲，稳妥一些要比快速发展好得多，毕竟稳妥一些没啥风险。

并且以前房地产市场的泡沫着实不少。

如今慢慢挤掉房地产市场的泡沫，最终让整个房地产市场实现软着陆，这对大多数人都有好处。

【三、黄奇帆还有预测】

除了提前料到房地产市场会出问题，官方会设法去杠杆之外，他对未来房价的走向也曾经做过预测。

黄奇帆觉得，2021 年和 2022 年房价其实没跌，只是有价无市罢了。

由于二手房流通性不佳，好多消费者都在等着瞧。

就数据方面来说，黄奇帆是对的。

后来的统计显示，在 2021 年，房屋销售面积达 18 亿平米。

2022 年达到了 15 亿平米，然而到了 2023 年，情况就变了。

在 2023 年这一整年，房屋的销售面积仅仅是 11.7 亿平方米。

黄奇帆还觉得，当下的供给明显比需求多，因此往后的房价会接着往下跌。

如今能卖出去的房子，多数都是法院的法拍房。

好多这类房子，都是断供者的，被二次处理给卖出去啦。

这样的预测没啥毛病，根据统计，2023 年，法院拍卖的法拍房数量有 400 万套。

等法拍房都消耗完了，当下市场上的供给会远比需求多得多，房产价格就会再降一些。

不过到那时候，官方还会再采取措施稳住房地产。

黄奇帆的预测放到现在看没啥毛病，今年官方不就整出了一连串的救市政策嘛！这些政策还真把房地产给稳住了。

而官方之所以会出手，根本在于不能让房地产硬着陆，毕竟房地产当下仍是实体经济的重要支柱。

咱国家官方一直盼着能用新兴制造业和科技产业把房地产产业给取代了，可这种变革得花好多时间。

起码就目前这个阶段来说，新兴制造业还没法彻底把房地产给替代掉。

所以呀，怎样稳住房地产，给制造业的发展赢得时间，这变成了一个关键问题。

不过要想盼着房产价格回到从前，那明显是没指望了。

官方的各类文件里也都讲了，当下的重点在于消化存量房。

并且让房产价格稳稳地降下来，慢慢回到多数人能承受的范围，这才是真正对多数人有利的做法。

以前的房价那叫一个高，有些一线城市的房价能达到每平方米好几万人民币，可咱国人平均工资才几千块。

就是说，在一、二线城市，不吃不喝兴许得攒一年的钱，才够买一平米的房子。

真要买下一套属于自个儿的房子，或许得把一家四五口人积攒了几十年的财富全给掏空。

这压根就不是正常的发展模式，不能把所有人都让房产给压趴下。

所以今后房地产市场的发展走向已经特别清晰啦。

要是没有刚性需求，别着急第一时间买房，得多瞅瞅，多等等。

有时候瞧瞧这些专家的预测，没准就能避免掉坑。

【结语】

讲了这么一大通，大伙应该都清楚了，当下我国房地产市场的发展，早就被经济学家和官方给料到了。

好几年前，像黄奇帆这类专家就预见到了如今可能出现的状况。

咱们这些普通老百姓啊，就是眼界窄、认知少，所以才看不到。

参考的信息：

知鉴明史 2024-06-29 黄奇帆又对未来房地产做出预言，今年差不多都成真了，明年很可能还是对的

万子婳 2024-07-08 黄奇帆又对未来房地产做出预言，今年差不多都实现了，明年会有新的转变机会

皮皮 2024-04-27 黄奇帆又对中国楼市走势做出预测，可能大概率还是准的，欢迎在评论区聊聊